Ev Alırken Yapılacak Yasal İşlemler

İhtiyacınıza ve zevkinize göre bir ev buldunuz. Üstelik bütçenize de uygun. Nakit olarak veya konut kredisi çekerek fark etmez, evi nasıl alacaksanız alın, gerçekleştirmeniz gereken bir dizi yasal prosedür var. Bu yasal süreci izlemediğiniz takdirde hemen olmasa bile ileriki günlerde çeşitli kanuni yaptırımlarla karşı karşıya kalma ihtimaliniz var. O halde ev alırken yapılacak yasal işlemlere göz atalım:

1.     Evin Değerini Belirleyen Belediye Evrakını İyi inceleyin

Ev almak için kararınızı verdiğinizde öncelikle evinizin tahmini değerini öğrenmek için uygulanan birkaç yöntemi görmek amacıyla satın alınacak evin yaklaşık değerini bulma yazımızı okuyun. Resmi işlemlere başlarken, evin bulunduğu mücavir sınırlarının bağlı olduğu belediyenin emlak servisinden cüzi bir ücret karşılığında rayiç bedeli evrakını isteyin. Rayiç bedel adı verilen değer, evin bulunduğu muhitin metrekare baz alınarak yapılan ev değer tespitidir. Bu en düşük ücret olabilmektedir. Bu değerin önemi, tapu veya konut kredisi çekeceğiniz bankanın resmi olarak önemsediği tek evrak olmasıdır.

2.     Tapu Müdürlüğünde Belirlenen Rayiç Bedeli İnceleyin

Kimi alıcılar satın alınacak evin tapu masrafları az olsun i,ye rayiç bedelin olabildiğince az olmasına gayret ederler. Aslında işin aslı risk taşıyor. Zira denetleyici uzmanlar belirli aralıklarla belediyelerin bildirdiği rayiç bedelleri incelemekteler. Eğer siz rayiç bedeli olması gerekenin epey altında gösterip az tapu masrafı ile işin içinden sıyrıldığınızı düşünüyorsanız, denetleme esnasında ortaya çıkması durumunda maddi ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz.

• Rayiç bedelin tapu harcına etkisi

Ev alırken devlet bankalarının ATM’lerinden yatıracağınız tapu harcı, direkt olarak rayiç bedel temel alınarak hesaplanmaktadır. Dolayısıyla belediyeden aldığınız rayiç bedel ne kadar düşükse tapu harcınız da o kadar düşük olmaktadır.

Tapu harcı hem alıcının hem de satıcının rayiç bedelin % 2’lik kısmı kadar ödedikleri tapu masrafıdır. Ülkemizde genelde bu iki farklı ödemeyi alıcı üstlenmektedir. Yani alıcılar hem kendi paylarına düşen % 2’lik kısmı hem de satıcının payına düşen % 2’lik kısmı yatırmaktadırlar. Bu miktarın düşük olması için belediyenin gösterdiği örneğin 100.000 TL’lik rayiç bedeli baz alarak evin fiyatını 110.000 TL olarak belirleyen bir alıcı risk almaktadır. Evin o civardaki benzerlerinin fiyatları 200.000 TL gibiyse ve siz almak istediğiniz evi bu fiyatın çok aşağısında gösteriyorsanız risk alıyorsunuzdur.

Az önce bahsettiğimiz denetleyiciler Maliye Bakanlığı’nın Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı olarak teftişlerini yapmaktadırlar. Bu teftiş yönteminin ilki konut kredilerini incelemek. Bankaların müşterilerine kullandırdığı konut kredilerini satın alınan evin değeri ile kıyaslıyor ve olası farkları hemen ceza olarak size gönderiyorlar.

Bir diğer yöntem ise konut kredisi çekmeden yeni ev sahibi olan kişilerin kaydını tapu müdürlüklerinden istemek. Böylece ev alanların banka hesap hareketleri ile satın alma değerleri kıyaslanıyor ve olası farklara ceza uygulanıyor. Böylelikle vergi kaçırmanın önüne geçilmiş oluyor.

• Rayiç bedelinin gayrimenkul değer artış kazancı vergisine etkisi

Eğer satın aldığınız evi 5 yıl içinde satarsanız gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemek zorundasınız. Ev alım satımı ile uğraşan kişilerin yakından bildiği bu vergi, ticari bir vergi olarak nitelendirilebilir.

Özellikle rayiç bedel ile ilgili cezalar gelmeye ve bu konu kamuoyunda duyulmaya başlanınca alıcılar farklı değer gösterme işleminden kaçınır oldular. Çünkü sonrasında ödenen cezalara beyanda bilinçli yanıltma ve gecikme faizi dâhil ediliyor.

Rayiç bedel belirlenirken az ödediğini düşündüğünüz miktar, evi satarken ödemek zorunda kalacağınız, ilk ödemenizin yaklaşık 6 katı kadar olan gayrimenkul değer artış kazancı vergisiyle kıyaslanırsa, arada oldukça büyük bir uçurumun olacağı görülmektedir. 3 bin veya 4 bin tapu harcı ödemek yerine 2 bin TL ödeyerek geçiştirdiyseniz, olası bir satış işleminde evi alacak kişinin evin gerçek değerini göstermekte ısrar etmesi durumunda sizin ödeyeceğiniz vergi müthiş artmaktadır.

Bu gibi hesap hatalarının önüne geçmek için en iyisi siz ev satın alırken gerçek değerini gösterin. Tapuda fazla gidecek 1000 veya 2000 TL ileriki yıllarda 30.000 olarak karşınıza çıkmasın.