Satın Alınacak Konutun Gerçek Değerini Bulma Yöntemleri

Satın almak amacı ile bakılan evlerin bulunduğu çevreye uygun güncel fiyatını bulmanın birden fazla kritere göre olduğunu bilmek, alıcıya her zaman avantaj sağlamaktadır. Bazı mülk sahipleri satacakları gayri menkule normal ederinden fazla fiyat biçerek kendilerince pazarlık payı bırakmak isterler. Ancak bazıları da normal fiyattan çok daha fazla talep ederek, toplum arasında “tok satıcı” rolünü oynamak isterler. Bu her iki durum da alıcı için iyi değildir. Bu yüzden satın alınacak konutun gerçek değerini bulma yöntemlerini iyi bilmek gerekir.

Evin gerçek değerini bulabilmek için o bölgedeki aylık kira ücretine bakılabilir; alıcıların küçük bir çevre araştırması ile bölgedeki evlerin kira gelirlerini bulmaları çok kolaydır. Aylık kira miktarına göre evin gerçeğe yakın değeri bulunmaktadır.  Kiraların yüksek olduğu muhitlerde evlerin de değeri yüksek olmaktadır. Zaten siz de ev kiralamaya kalktığınızda bütçeniz elvermiyorsa biraz daha arka sokaklardan ev bulmaya gayret etmiyor musunuz?

Alınan aylık kiranın yıla çevrilmesi ile evin gerçek değerini bulma yöntemi;

Bunun için alacağımız sihirli rakam 214. Ne anlama geliyor diye soracak olursak, ülkenin hemen her yerinde bir evin değerini, aylık kirasını 214 ile çarptığınızda bulabilirsiniz. Örneğin aylık 600 TL kirası olan bir evin gerçek değeri 600×214= 128.400 olmaktadır. Aylık kiranın 1000 TL olduğunu varsayarsak 1000×214= 214.000 TL evin değeri olarak paha biçilebilir.

Bu yöntem basit ama etkili bir yöntemdir. Böylelikle ev ararken kira miktarını öğrenebilirseniz evin gerçek değerini de bulabilirsiniz. 214 rakamı Türkiye geneli için önemli bir rakam iken, 10 milyondan fazla insanın yaşadığı mega kent İstanbul’da ortalama biraz düşmektedir. İstanbul için konut değeri hesaplama aylık kira çarpanı 212 olmaktadır.

Hesap yapıldığında eve yatırdığınız parayı yaklaşık 18 yılda amorti ediyorsunuz. Bu hesaplamalar kira ücretlerinin artma olayı hesap dışı tutularak yapılmıştır; çünkü bize alacağımız dönemdeki ev fiyatı lazım.

Evin gerçek değerini bulabilmek için aynı bölgedeki evlerin fiyatlarını bilmek de işe yarar; Bir evi emlakçıya vermek istediğinizde emlakçının en çok kullandığı yöntem, yöredeki evlerin fiyatlarıdır. Bu yöre tanımı içerisine aynı apartman, aynı bahçe, aynı site, aynı blok, aynı mahalle, aynı sokak, aynı cadde, aynı lojman ve aynı ilçe girmektedir. Evin gerçek değerini hesaplarken muadillerine bakmak sağlıklı bir davranıştır.

Siz ev alırken aynı çevredeki ve ilçedeki evlere mutlaka bakıyorsunuzdur. Eğer arada ciddi uçurumlar varsa merak edip detaylarını araştırıyor, yetmez ise ev sahibini veya emlakçıyı arıyorsunuz. Arama yaparken dikkat etmeniz gereken şeyleri Yeni Kredi Notları olarak sizler için derledik;

• Ev merkezde mi kenar mahallede mi?
• Eve ulaşım imkanları nasıl?
• Bina yeni mi eski mi?
• Dairenin cephesi nasıl? (Genelde güney, güney-doğu cepheler daha pahalıdır)
• Dairenin cephesi öne mi bakıyor arkaya mı?
• Daire kaç oda ve salondan oluşuyor?
• Evin metrekaresi kaç?
• Daire 1. katta mı, çatıda mı, son katta mı veya bodrumda mı?
• Binada asansör var mı?
• Manzarası nasıl? (Göl manzaralı, deniz manzaralı, orman manzaralı, cephesi açık)
• Ortak yaşam alanları var mı? (Havuz, Salon, Toplantı Odası, Çocuk Parkı, Market vb…)

Bu ve buna benzer birçok kriter evlerin fiyatlandırılmasında rol oynuyor. Siz de ev alırken bu soruları mutlak sorun.

Ekspere evin gerçek değerini hesaplatmak da bir diğer yöntemdir. Bunu genelde ev almak amacıyla başvurduğunuz bankalardan konut kredisi çekerken bankalar kullanır. Ancak aslında sizin de işinize gelir. Ülkemizde genelde eksperler bankaların menfaatine aykırı iş yapmazlar ama yine de sağlıklı bir hesaplatma yöntemi olduğunu söyleyebiliriz.

Diyelim ki konut kredisi çekmeyeceksiniz ancak yine de herhangi bir evin değerini hesaplatmak istiyorsunuz. Gayri menkul değerleme ofislerine belirli bir ücret karşılığında bu işi yaptırabilirsiniz. Eksper size rapor hazırlayacak ve bu raporda almayı düşündüğünüz evin gerçek değerini okuyabileceksiniz.