Yasalara Göre Ev Sahibi ve Kiracının Yükümlülükleri

Ülkemizde ev sahipleri ile kiracıların anlaşmazlık yaşadıkları birçok durum olmaktadır. Olumsuzluklar kimi zaman sulh yöntemi ile çözülmekte kimi zaman ise mahkemelik olmakta ve tatsız şeyler yaşanmaktadır. Her kiracının ve ev sahibinin bilmesi gereken, Borçlar Kanununda yer alan sorumluluklar, hak ve yükümlülükler iki tarafın da işlerini kolaylaştıracaktır.

Bu konuda ilk bilinmesi gereken şey kiracı ile mal sahibi arasında imzalanan kira sözleşmelerinin iki temel hukuka göre düzenlenmesi gerektiğidir. Bu kanunlar 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dur. Kira sözleşmesinde bu iki kanun 2011 yılından itibaren referans alınmaktadır.

Yeni sözleşmede eskiden ev sahibi ve kiracı olarak geçen ibareler, temel olarak borçlu-alacaklı ibaresine dönüşmüş ve ilgili yasaya dayandırılmıştır. Dolayısıyla tüm borçlarda olduğu gibi, kira sözleşmesini bir nevi senet olarak düşünmeniz ve bunun sorumluluğunu bilerek davranmanız sizi için en sağlıklısı olacaktır.

Yukarıda adı geçen kanunlarda mal sahibi “kiraya veren” olarak, kiracı “kiralayan” olarak ve aralarındaki yazılı anlaşma ise kira sözleşmesi olarak yer almıştır.

Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Yükümlülükleri

Kiraya veren mal sahibi kiracısının bazı haklarını korumak ve yasalara göre bazı kurallara uymak zorundadır. Bunlar;

• • 301. Maddede geçen, mal sahibi kiraya verdiği mekanın kiracının neden olduğu yıpranmalar hariç kiraya verdiği ilk günkü gibi kalmasını sağlamaktır.
  • 302. Maddede geçen, kira sözleşmesinde kiracının ödeyeceği ile ilgili bir ibare yoksa kiralanan yerin vergi ve sigorta gibi masraflarını kiraya verenin ödemesi gerekir. Kiracı ödeyip bu masrafları kiradan düşerse bunu yapacağı ödemelerde kayıt altına almalıdır. Mülk sahibinin yut dışında olduğu durumlarda yerel yönetimlerde ödenecek vergilerin yurt içindeki kiracı tarafından ödendiği ve sonra kiradan düşüldüğü durumlarda çokça rastlanmaktadır.
  • 303. Maddede geçen, kiralanan yerin kullanımına ilişkin sonradan ortaya çıkan ve kira sözleşmesinde yer almayan giderleri kiraya veren karşılamalıdır.
  • 308. Maddede geçen, kiracının kusuru olmaması şartıyla, kiralanan yerin yapısından kaynaklanan ve kiracıyı mağdur eden durumların telafisi kiraya veren tarafından yapılmalıdır.
  • 346. Maddede geçen, kira geç ödenirse kiraya veren faiz veya ceza gibi hükümleri içeren yeni bir anlaşma yapamaz.
  • 306. Maddede geçen, mülkün yapısından kaynaklanan kusuru eğer kiraya veren gidermez ise, kiracı bir usta aracılığı ile bu kusuru giderme, masraflarını ödeme ve bu masrafları daha sonra kiradan düşme hakkına sahiptir. Kiraya veren şahıs ortadaki olumsuz duruma neden olan malzemeyi yenisi ile değiştirebilir. Eğer kiraya veren olumsuzluğu kendisi düzeltmez, düzelten kiracının masrafını karşılamaz ise verilen süre içinde durum düzelmemiş olur ve bu durumda kiracının kira sözleşmesini feshetme yetkisi olur.

Kiracının Yükümlülükleri

Kiracının genel kurallar ile ilgili olarak birkaç sorumluluğu vardır ve bunlar ilgili kanunda yer almaktadır;

• 313. Maddede geçen, kiracı kirayı ödemek zorundadır.
• 314. Maddede geçen, normalde kira her ayın sonunda ödenir ancak kira sözleşmesinde kiraya veren kira ödeme tarihi için ay içindeki herhangi bir günü belirleyebilir.
• 315. Maddede geçen, kiracı hem kira hem de sözleşmede yer alan aidat veya diğer giderleri ödemezse, mülk sahibi kira sözleşmesini feshetme yetkisine sahiptir. Sözleşme feshedilirse kiracı belli bir müddet sonra kiraya verilen mülkü boşaltmak zorunda kalır.
• Mülkte yapılacak herhangi bir değişiklikte kiraya verenin yazılı izni alınması kiracının lehinedir.
• 341. Maddede geçen, kiracı evden çıkmadan önce evi aldığı gibi teslim etmek zorundadır. Örneğin boyalı aldıysa çıkmadan önce boyatmalıdır.

Kiracı kiraladığı mülkün çevresindeki insanların huzurunu bozamaz, yerel adetlerde geçen lokal şartlara uymak zorundadır. Uymazsa kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir.

Evde kiracı varken ev satılırsa

Kiracı evde oturur durumda iken ev satılırsa neler olacağı ile ilgili Borçlar Kanununun 351. Maddesinde açıklama yapılmıştır.

Buna göre; kiralanan yeri satın alan kişi, kiracıyı 6 aydan önce çıkaramaz. Çıkarabilmesi için satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kiracı 6 ay sonra çıkmamakta inat ederse satın alan yeni kişi, mahkeme ile sözleşmeyi bitirebilir.

Kiracının oturduğu ev ile ilgili düzenlenen kira sözleşmesinin bitmesine 1 veya 2 ay kala mülk el değiştirmişse, yeni edinen kişi kira sözleşmesinin feshi için 1 ay içinde dava açabilir.